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福建省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
闽政办〔2016〕182 号  
发布时间:2016-12-06  访问人次:6024 

各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业:

  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)有关要求,推进住房供给侧结构性改革,建立购租并举住房制度,发挥住房租赁市场在改善我省居民住房条件、推进新型城镇化进程方面的积极作用,经省政府研究同意,现就加快培育和发展我省住房租赁市场,提出如下实施意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。引导居民转变住房消费观念,支持住房租赁消费,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。坚持政府引导,加强政策协同,完善体制机制,营造有利于培育发展住房租赁市场的政策环境。坚持市场主导,充分发挥市场的决定性作用,促进住房租赁行业向专业化规模化发展。坚持以人为本,着力构建稳定和谐的住房租赁关系,维护租赁当事人合法权益。坚持问题导向,着力解决制约住房租赁市场发展的突出问题,积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态新模式,增加租赁市场有效供应,促进住房租赁市场持续健康发展。

  (二)发展目标。到2020年,培育一批以住房租赁为主营业务的专业化企业(以下简称住房租赁企业),提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,构建大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,其中:福州市、厦门市各培育2家以上、其他各设区市(含平潭综合实验区)各培育不少于1家国有住房租赁企业。大力推进保障性安居工程建设,放宽住房保障门槛,扩大公共租赁住房保障范围,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。加快住房租赁政策法规制度建设,依法加强住房租赁行业监管,规范住房租赁行为,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

  二、加快培育住房租赁市场供应主体

  (三)培育发展住房租赁企业。鼓励自然人和各类机构投资者设立住房租赁企业。各地工商(市场监管)部门要为设立住房租赁企业办理工商登记提供便利服务。住房租赁企业享受国家有关加快发展生活性服务业在财税、金融等方面的相关支持政策。鼓励住房租赁企业通过向房屋产权人承租房屋后、以自己名义出租,或者接受房屋产权人委托、代为出租,或者购买房源出租等方式,开展住房租赁业务。对住房租赁企业购买库存商品住房用于经营出租业务的,企业所在地的市、县财政可按其所缴契税给予奖励;对住房租赁企业5年内房屋租金收入所缴的地方性税收收入,实施以奖代补政策,企业所在地的市、县财政可按一定比例给予奖励,具体的奖励政策由市、县政府制定。通过采取政策性银行中长期贷款,引导和鼓励国有企业、房地产中介机构、物业服务企业经营住房租赁业务,形成“薄利多租”的住房商业模式。加大金融信贷支持,对住房租赁企业开展金融创新服务。各市、县人民政府可以采取政府购买服务的方式,委托国有专业化住房租赁企业承担公共租赁住房的运营和管理。

  (四)鼓励房地产开发企业售租并举。支持房地产开发企业从开发销售向售租并举转变,将新建住房或库存商品住房转为自持物业用于出租。引导有条件的房地产开发企业,与专业化住房租赁企业合作,采取“订单式开发”,建立“开发+租赁+销售”的多样化运营模式。鼓励各地开展房地产开发项目配建一定比例租赁住房,可将租赁住房作为土地出让条件,并列入土地出让合同,采取“限地价、竞配建”,即:参与现场竞价的竞买人报价超出最高限制地价后,转为竞配建租赁住房比例,投报配建比例最高者为竞得人。房地产开发企业可以自营出租,也可委托专业住房租赁企业经营所配建租赁住房的出租业务。房地产开发企业配建和经营租赁住房,享受国家和本省有关培育发展住房租赁市场的优惠和奖励政策。

  (五)大力规范住房租赁中介机构。规范中介机构房源信息发布和中介服务收费行为。中介机构对其发布房源信息的真实性负责,不得发布虚假或不实房源信息。中介机构应在经营场所醒目位置公示全部服务项目、服务内容、计费方式、收费标准和12358价格投诉电话;各项服务均须单独标价。租赁中介服务收费由当事人在中介服务合同中约定。推广使用住房租赁中介合同示范文本。落实完善住房租赁中介机构备案制度。加强中介机构和从业人员管理,建立住房租赁中介机构和从业人员信用档案,提升住房租赁中介服务水平。扶持一批品牌住房租赁中介机构开展连锁经营、跨区经营。积极推广在线租房新业态,提供长租、短租、按日租等多样化个性化服务。

  (六)支持和规范个人出租住房。鼓励个人将拥有合法产权的成套或非成套住房依法出租。鼓励个人委托住房租赁企业或中介机构出租住房,通过政府建立的住房租赁信息平台发布房源信息。鼓励住房产权人与住房租赁企业通过签订合同,建立长期稳定的合同关系,再由住房租赁企业作为出租人对房屋进行出租。

  三、鼓励住房租赁消费

  (七)建立住房租赁信息服务与监管平台。通过实施“互联网+”行动,建立住房租赁信息服务与监管平台,并纳入“数字福建”建设范畴。在2018年底前,由省住建厅牵头,省发改委(数字办)、国土厅、公安厅、工商局、物价局、国税局、地税局、人行福州中心支行、福建银监局等部门配合,建成省级住房租赁信息服务与监管平台,作为房地产大数据应用工程组成部分。各设区市政府、平潭综合实验区管委会要建立覆盖所辖县(市)的市级住房租赁信息服务与监管平台,提供发布住房出租和求租信息免费服务,并实现省、市两级平台联网运行。开放住房租赁信息服务与监管平台端口,引导社会各类房屋租赁网络平台接入。各有关部门依托政府建立的住房租赁信息服务与监管平台,实施租赁监管,提高监管效率。各地应加强住房租赁市场租金水平的监测分析。鼓励有条件的市、县(区)通过住房租赁信息服务与监管平台,分区域实时公布不同类型住房的市场租金信息,为住房租赁双方提供方便,合理引导市场预期。

  (八)完善住房租赁支持政策。继续推行无住房职工提取住房公积金支付房租政策,减轻职工租房负担。简化住房公积金提取手续,住房公积金缴存职工凭住房租赁网签合同或房屋租赁登记备案证明,可提取住房公积金用于支付房租。住房承租人持有租赁网签合同或房屋租赁登记备案证明,即可申领居住证,享有与当地户籍人口同等的义务教育、就业、医疗、文化、体育等基本公共服务。出租人应当协助做好居住证的申领发放工作。

  (九)明确租赁双方当事人权利义务。租赁双方当事人应按规定在政府建立的住房租赁信息平台进行房屋租赁合同网签备案。住房租赁合同期限为1年以下的(含1年),租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准;住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金。租赁合同未约定可以转租的,承租人不得转租。住房租赁期届满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。住房租赁合同期限内,出租人出售房屋的,承租人在同等条件下享有优先购买权。

  (十)推进公租房保障方式转变。进一步降低公租房准入门槛,把公租房保障对象扩大到非本地户籍人口,将在本地稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,逐步纳入公租房保障范围。各地从实际出发,因城施策,加强公租房管理;公租房保障方式从实物保障向租赁补贴转变,对符合条件的公租房保障对象通过发放住房租赁补贴,增强其在市场上承租住房的能力,由其自行在市场上承租住房。各地要完善住房租赁补贴制度,合理测算并确定租赁补贴发放标准,并建立随市场租金变化进行动态调整的机制。

  四、支持租赁住房建设

  (十一)鼓励新建租赁住房。住房租赁需求量大的城市,应结合产业布局、人口分布,将新建租赁住房作为住房供应的新方式,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和出让合同中应明确规定持有出租的年限。新建的租赁住房实行用途管制,在出让合同规定的持有出租年限内只能用于出租,不得销售和转让。鼓励企业投资新建租赁住房,对企业投资新建租赁住房用于经营出租业务的,对其5年住房租金收入征收的地方税收收入,所在地的市、县财政可按一定比例给予奖励。在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,住房困难职工较多的企业,经依法批准,可以在自用土地范围内,利用空闲地建设租赁住房,优先向本单位职工出租,但不得出售。

  (十二)允许商业用房等改建为租赁住房。在符合土地利用总体规划和城乡规划、土地使用年限和容积率不变、满足消防及结构安全的前提下,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途经批准可调整为居住用地,但已对外销售、功能上不适合居住且位于城市重要景观节点区域的商业用房项目除外。土地用途调整为居住用地后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。商业用房等按规定改建为租赁住房后,不得分割出售或转让。对申请改建项目,各地规划主管部门应及时组织规划论证,重点审核该项目改建后是否符合城市规划、当地规划管理技术规定等内容,报市、县政府批准,并依法办理规划许可、施工许可等相关手续后,方可实施改建。改建前,原则上应委托原设计单位进行设计;原设计单位解体或因其他原因客观上无法委托原设计单位设计的,应当委托资质等级不低于原设计单位的其他设计单位进行改建设计,设计单位应执行国家和我省住宅设计相关规范,并对设计质量负责。

  五、加大政策支持力度

  (十三)落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,加大税收优惠政策支持力度。落实营改增关于住房租赁的有关税收政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。个人出租住房按国家有关规定减免个人所得税。

  (十四)加大金融支持。鼓励金融机构为住房租赁企业提供开户、结算、信贷、理财、咨询等基础性综合性金融服务。鼓励金融机构针对住房租赁企业的特点,开发特色信贷产品,为其提供金融产品和服务。探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。住房租赁企业利用商业银行等金融资金经营住房租赁业务,各市、县财政可给予一定的利息支出补贴。各市、县可通过设立住房租赁企业贷款专项扶持基金或风险补偿金等方式,为住房租赁企业贷款增信,降低融资成本,提高金融机构对住房租赁企业的支持力度。

  六、加强住房租赁监管

  (十五)健全配套规章制度。完善住房租赁管理配套制度,明确租赁当事人的权利义务,规范租赁行为,稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本。建立租赁合同网签制度,推行租赁合同网签,落实住房租赁合同登记备案制度。

  (十六)落实属地管理责任。各市、县政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要加强对本地区住房租赁市场管理,结合实际,建立由住房城乡建设(房管)、城乡规划、发展改革、国土、公安、工商(市场监管)、财政、税务、银监、物价、消防等相关部门组成的联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理,最大限度方便群众。

  (十七)加大行业管理力度。各地住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要会同有关部门加强住房租赁市场监管,落实住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,建立相关市场主体信用记录,纳入全省信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理,强化住房出租人责任,做好住房承租人信息登记工作,指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位开展出租住房治安防范工作,有效消除治安隐患。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。

  各市、县(区)要加强组织领导,创新和健全工作机制,做好宣传引导,营造良好环境;要根据本意见,研究制定具体实施意见,落实工作责任,确保各项工作有序推进,促进住房租赁市场健康发展。

  

  福建省人民政府办公厅     

  2016年11月23日       

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